业主代表43人参加收房验房和物业服务意见律师咨询会

    2019年2月24日下午，志愿者小组特邀四川慧灼律师事务所林照辉律师出席收房验房和物业服务意见律师咨询会，圣桦公馆已联络到的300多户业主中43位业主代表参加了本次会议。

    林律师对前期各业主反馈的公共区域35条、专有部分17条、物业服务11共63条意见和企业回应一一提出法律建议。

    经志愿者小组查询各级法律法规部门规章综合整理后，摘要如下。

    一、房屋重大利益问题

    （一）抵押质押、房屋质量、测绘、综合验收类属于开发、设计、建设、监理、测绘等企业和行政单位负责的事项，应当信任其专业职能。其中房屋层高、内部结构、用材规格质量等疑似问题业主可向开发企业或住建部门查询规划建设和验收资料，发现问题可以要求整改或索赔。

    （二）开发商宣传与实际不符系列问题。如有相关证据证明开发企业宣传和承诺的清晰具体的事项，可以向开发企业主张权利。非具体的概念性事项无法主张。——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

    二、细节瑕疵建议问题

    如公共区域装修装饰细节、排水、绿化等，专有区域门窗、缝隙、防水等问题建议和开发商协商解决，协商不成的向住建部门反映。但都应在验收意见中注明问题督促整改以便及时接房，按合同约定缴纳物业费。

    三、物业服务相关问题

    （一）经济问题。

    1.物业费用按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》一级标准和《三台县普通住宅物业服务收费管理指导标准》备案收费未超过上限，但提供的物业服务必须符合该标准要求，否则可向开发企业反映协调降低收费标准，也可向住建部门反映。

    2.共有部分获得的收入分配问题。根据有关法律法规和司法解释应当主要用于补充专项维修资金，可向住建部门反映。同时应尽快成立业主委员会才能充分行使权利。——《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

    3.赔偿责任不会无条件免除。——《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的物业服务。物业服务企业未履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

    （二）其他问题。

    1.装修有关问题。一是装修一定要合法合规装修，具体有装饰装修、环保节能、市容市貌等相关法规和标准，比如不做外凸防护栏、不改变外立面颜色、选用符合规定材料产品等；二是要友好装修，不侵犯其他业主权益和公共权益，多和邻居协商，维护和谐邻里关系；三是对反对物业超范围限制业主权利，如物业企业禁止使用符合法规、规章、质量标准的门窗、玻璃，禁止运送有关材料物品的行为，可向住建部门、行政执法部门、公安机关反映。（特别提醒：10层及以上或超过28米的住宅使用外开平开窗确有安全隐患，建议使用内开窗户，确要选用外平开一定注意抗风、防脱落等指标）——《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《民用建筑节能条例》《城市供水条例》《城镇燃气管理条例》《城市市容和环境卫生管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》《城市建筑垃圾管理规定》及省市县有关配套法规

    2.沟通困难问题。应该互相谅解，友好协商，共同维护小区公共秩序。如收费、服务态度等确有意见可向物价、市场监管、消保、住建等部门反映。

    四、建议

    （一）前期可书面委托或推举业主代表维护权益。采取和企业协商协调、向行政职能部门反映请求帮助解决问题，重大问题或无法解决确需诉讼的可以走诉讼程序。

    （二）尽快和街道沟通，联系广大业主依照《四川省业主大会和业主委员会指导规则》成立业主大会和业主委员会，更好维护广大业主合法权益。