业委会召开一届第九次会议 同业主代表沟通地面停车场事宜
10月19日晚，业委会召开第一届第九次会议，会议讨论决定向有证据证明实施采取擅自擦涂停车位标线、擅自以货物或杂物占用停车位和通道、擅自在车位内安装隔离桩等行为，阻止车辆进出、停放的单位或人员提起排除妨害诉讼。
会议还讨论决定在前述诉讼一审判决前，暂缓同物业服务企业签订物业服务合同，但同物业服务企业协商按大会表决的合同内容执行。会议还讨论通过梁祥勇委员辞去职务和李珍候补委员递补议题。
本次会议开始前，3名商业业主代表列席会议发表意见，业委会给予解释和沟通，另有十余名业主旁听，但未达成一致意见。
主要沟通解释内容：
一、部分业主未收到通知、未参与表决的疑问。业委会按照法律法规和规约规则的要求，每次业主大会采用在公示栏、每部电梯和小区外围四角的消火栓张贴公示公告，向已在物业服务企业登记更新手机号的业主发送短信等方式尽力通知全体业主参加。但很遗憾包括列席的2名商业业主因近期完成购房交易尚未更新联系方式等多种原因，第三次业主大会仍有167名业主无法联系或不能有效参与表决，其中商业业主未有效表决率为46%左右。但大会业主参与率已超过77%，达到法定2/3业主以上参与的有效率要求，作出的决议对全体业主具有法律效力。
二、地面停车位现有混乱问题。个别业主提出地面破损、车辆停放混乱的确存在，也因此业委会提出议题对外围地面车位进行经营性改造和加强管理，解决管理混乱和维修费用来源，符合包括商业业主在内的全体业主共同利益。
三、小区内部共有生态车位是否使用。商业业主提出小区内部4号、6号楼地面规划有20个生态车位，应当启用供包括商户业主使用。业委会并未就该问题做过正式讨论，但委员中个人讨论过，内部车位开放后将带来一系列安全问题，因开发商宣传及住宅业主普遍认可小区内部人车分流，委员未就内部地面车位开放作为工作内容。且小区经济技术指标显示，小区地面规划车位共165个，其中商业配套64个，住宅配套101个。小区内部车位可以划入住宅业主配套部分扣减，或在今后具体改造经营中采取参照配套比例更多向商业业主倾斜方式解决。
四、开发商交房时未划线、未告知商业业主门口有车位，底商外围规划车位不具有合理性。部分委员和业主已确认交房时，至少5栋门前是划有部分车位且有编号。同时据业委会调阅有关资料，外围车位已通过规划和建设竣工验收，现有证据表明至少验收时是划有车位标线的。如开发商未告知购买方不利因素，相关业主应以合同违约向开发商主张权利。但不能因此妨碍业委会依据法律法规和业主大会授权管理外围地面车位。据业委会了解，周边有底商的小区包括梓州府、博临臻品等划有地面车位，同时各大、中、小城市底商前划有车位，也不违反有关法律法规。因此，可以确定外围地面车位属于全体业主共有，重点还是在如果管理好，确保各方利益最大化。
五、其他和规划不符的内容。部分商业业主还提出多层负一楼车位已由一楼业主占用、机械车位未安装设备等和规划不符的问题。业委会作出解释，开发商竣工验收时，负一楼车位均为完好状态，负一楼车位无人防、均为产权车位，开发商通过赠送方式将部分车位使用权让渡给多层一楼业主也不违反法律法规，至于多层一楼业主是否改变其车位属性，尚未进行调查，即使对可能造成的车位属性变更予以恢复，因具有产权因素，仍不能有效增加为小区业主共同利益。机械车位因层高原因，即使安装也只能带来使用维护的巨大成本，且大部分车辆无法停入机械设备，同时暂无相关法律法规和规范标准予以证明，诉求和损失计算也比较困难。业委会暂时未予讨论，但绝不会对其他业主依照有关法律法规维护自身权利造成影响。
六、部分商业墙面渗水维修等问题。8月初，业委会已接到部分业主反映，业委会及时向物业服务企业了解情况，据其反馈，渗水问题是由于住宅地面高于商业地面，且初次维修时，排水沟深度不足，导致雨水较多时无法及时排走，已向开发商申请再次维修，但因雨季未能施工。业委会将继续督促责任方加紧维修，解决问题。
综上，业委会自成立以来，十分艰辛地同开发商、物业服务企业据法据理有效维护全体业主合法权益，取得了实实在在的成效。当然业委会工作不尽如人意的地方、能力有限的地方、无法满足所有业主要求的地方还有很多，但总体来说均是合理合法，积极维护业主共同利益，没有侵害任何业主合法权益，也不会造成不可挽回的损失，希望各位业主秉持开放包容态度，给业委会一次机会尝试，积极为小区治理建言献策，支持和配合业委会工作。
再次呼吁实施妨害业委会管理外围车位的业主、使用人，主动消除妨害，避免诉累。在后续的地面车位管理工作中积极提供意见建议，共同维护好全体业主利益，建设宜居宜业的圣桦公馆。
会后，业委会主任林大双接待了商业2楼业主，受理其反映的墙面渗水问题。
类似案件判决书：
无锡市山水湖滨一期业主委员会与鲍燕敏排除妨害纠纷二审民事判决书（点击查看）
《民法典》有关法条：
第二百三十六条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第二百三十七条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第二百三十九条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
第二百四十条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：……（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。……
第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，……业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。……
第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。